Imobiliária e proprietário: Relação de consumo?

Laila Gerdulli / Direito Imobilário / 12 março, 2019

Avaliar o imóvel; analisar o mercado (principalmente da região); estipular o preço do aluguel e/ou da venda do imóvel; atrair possíveis locatários e/ou compradores; abrir o imóvel para visitações; analisar o cadastro de locatários e fiadores; vistoriar o imóvel e atuar para conservá-lo; promover a cobrança do aluguel; analisar a renovação (ou não) o contrato de locação; etc. É… Administrar um imóvel não é uma tarefa simples. Agora, imagina para quem é leigo no ramo. Por isso, para prevenir problemas em relação a seus imóveis, muitos proprietários preferem confiar a administração de seus bens às imobiliárias, ou até mesmo à corretores de imóveis. É por meio do denominado contrato de administração imobiliária e/ou de imóvel que os proprietários concedem poderes à imobiliária e/ou aos profissionais contratados para realizar todos (e mais alguns) serviços mencionados acima.

 

Com a intensificação desses contratos, várias discussões envolvendo a relação entre os proprietários e as imobiliárias passaram a permear o Poder Judiciário e incitaram a seguinte dúvida: qual(is) lei(s) é(são) aplicável(is) para os contratos de administração imobiliária? Em 2013, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 509.304, decidiu que a relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada para administrar seu bem é regida, em regra, pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).[1]

 

Isso porque, no entendimento do STJ, o proprietário/locador é destinatário final do serviço prestado de administração do imóvel, o que revela sua condição de consumidor; enquanto que a imobiliária, por receber pela sua expertise em gerir a propriedade, é considerada como fornecedor. A aplicação do CDC nos contratos de administração imobiliária faz com que o proprietário – que, frise-se: na relação com a imobiliária é considerado consumidor – possua uma maior proteção legal e, por conseguinte, do Poder Judiciário.

Mas como isso afeta as relações entre imobiliária e proprietário na prática?

Respondamos com um exemplo. Um proprietário assina um contrato de administração de imóvel com uma imobiliária para fins de locação, e, no contrato, estipule o valor do aluguel que deseja receber. A imobiliária, no entanto, ao intermediar a locação deste imóvel negocia um valor de aluguel menor do que aquele combinado com o proprietário, e não o informa sobre esta situação.

 

Nesse caso, a imobiliária será responsabilizada pelo descumprimento contratual, assim como por não informar corretamente o proprietário/consumidor; podendo, ainda, pagar ao proprietário a perda sofrida com a diferença entre o valor do aluguel combinado e o valor fechado com o locatário, e até quiçá indenizar o proprietário por eventual dano moral sofrido. Dessa forma, é importante que as imobiliárias e corretores que administram imóveis por meio de contrato de prestação de serviço se atentem para as regras impostas pelo Código de Defesa do Consumidor, para que, assim, não responsam judicialmente por alguma falha cometida quando da realização de seu serviço.

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