Lei 14.405/2022

Moreira Suzuki /
26 julho, 2022

Boa Leitura!

 

Entrou em vigor no dia 13/07 a Lei nº 14.405/2022, que alterou o quórum para modificação da destinação de condomínio edilício ou unidade imobiliária previsto no Código Civil (art. 1.351).

Antes, para que este tipo de mudança pudesse ser realizado, era necessário que todos os condôminos, por unanimidade, estivessem de acordo.

Mas, como se pode imaginar, tal situação acabava por tornar, muitas vezes, inviável o desenvolvimento de atividades imobiliárias: um único condômino seria capaz de impedir, sozinho, que essas mudanças fossem feitas, ainda que todos os demais concordassem com elas.

Foi em atenção a essa dificuldade que se propôs o Projeto de Lei nº 4.000/2021, que agora se tornou a Lei nº 14.405/2022.

Com isso, este tipo de modificação, que antes exigia a concordância de 100% dos condôminos, agora pode ser feita com a anuência de apenas 2/3 deles.

 

Como essa concordância acontece?

O art. 1.351 do Código Civil, que foi alterado pela Lei nº 14.405/2022, agora diz que a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende dos votos de 2/3 dos condôminos.

Portanto, a princípio, seria necessário que esta decisão fosse tomada em assembleia geral.

No entanto, aqueles que não comparecessem a esta reunião poderiam expressar seu consentimento ou oposição à mudança de outra forma, desde que por escrito – por exemplo, assinando um termo que demonstre consentimento inequívoco, podendo ser formalizado por um contrato, cláusula contratual ou declaração.

 

Isso só vale para condomínios?

Esta é uma questão que gera mais controvérsias. Isso porque é discutida na doutrina jurídica a aplicação (ou não), de forma subsidiária, das disposições sobre os condomínios aos loteamentos, embora se saiba que são figuras distintas, bem assim que o instituto do loteamento urbano não possui equiparação com nenhum outro.

Se essa aplicação subsidiária ocorrer, o quórum de 2/3 para a modificação da finalidade do imóvel também poderia ser utilizado para a deliberação das associações de moradores, em loteamentos.

E, seguindo a lógica prevista na própria justificativa do Projeto de Lei que deu origem a esta alteração (por exemplo, o atendimento a demandas residenciais e a amenização do problema do déficit habitacional), parece, sim, possível que ela seja aplicada, mesmo que por analogia, aos loteamentos.

Além de que não parece existir incompatibilidade entre a inovação legislativa e a legislação que regula o parcelamento do solo urbano. Assim, apesar das diferenças evidentes entre loteamentos e condomínios, nesses casos – de compatibilidade – recomenda-se a aplicação das normas de condomínio, inclusive do Código Civil, às figuras assemelhadas, como se nota pelo Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil:

O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

No entanto, como visto, a questão ainda é discutida, sendo importante aguardar até que haja uma maior uniformidade na doutrina e nas decisões judiciais sobre o tema para se afirmar isso com mais precisão.

 

Uma melhoria para o mercado imobiliário

Como quer que seja, ao que tudo indica, o setor imobiliário será beneficiado com essa alteração legislativa.

Isso porque, como se sabe, este é um setor que ao longo do tempo passa por muitas oscilações: em certo momento, estão em alta imóveis residenciais; em outros, as empresas é que estão em busca de novos lugares para se estabelecer.

Fato é que, muitas vezes, pode acontecer que um plano originalmente traçado para determinado tipo de empreendimento tenha de ser alterado no meio do caminho. E a regra da unanimidade, que, ao menos antes de 12 de julho se impunha, gerava entraves para a adaptação do ambiente urbano a essas demandas.

Com a Lei nº 14.405/2022, este processo de alteração que antes exigia a concordância de absolutamente todos os condôminos agora pode ser realizado com o apoio de 2/3 deles.

Assim, será mais simples o processo de alteração da destinação do bem – o que deverá evitar muitas dores de cabeça dos empresários deste ramo!

Por fim, convém lembrar que a nova regra deverá ser aplicada apenas aos projetos que respeitem o plano diretor e as demais normas do zoneamento urbano, como, por exemplo as que vedam atividades industriais em zonas residenciais.

 

LPMP

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