Por Noroara Moreira / / 18 maio, 2021

Quanto mais se fala em “planejamento tributário”, mais se lê ou se ouve falar em constituição de holdings – em especial daquelas ligadas ao setor imobiliário, isso é, cujas atividades estão atreladas a aluguel ou à compra e venda.
A ideia aqui é desmistificar um pouco, ou trazer outro olhar (sobre), o instituto que, aparentemente, é apresentado como tábua de salvação para empresários.

O primeiro aviso que se dá é que, de acordo com o objeto social, as holdings assumem papéis diversos, e a tributação claramente acompanha as variações. Assim, se se está diante de uma holding constituída apenas para administrar bens de pessoa(s) física(s), a receita operacional e as obrigações tributárias serão sensivelmente diferentes de uma cuja atividade seja a compra e venda de imóveis, por exemplo.

Antes de formalizar qualquer novo negócio é preciso entender, na prática, os eventuais bônus e ônus

Quando se fala em atividades imobiliárias, é certo que a constituição de uma empresa que detém/segura (hold) os bens que antes eram da pessoa física pode trazer, de largada, algumas vantagens, principalmente quando se pensa em antecipação de herança e/ou em gestão do patrimônio da família. É que os bens passam a pertencer à pessoa jurídica (holding) da qual as pessoas físicas são sócias.

Em resumo, as pessoas físicas tornam-se donas de cotas da holding, o que facilita a administração e a sucessão (em vez de lidar com os bens propriamente ditos, os sócios dividirão ou terão rendimentos advindos das cotas, se se fala de uma sociedade limitada, por exemplo).

Mas, a depender da atividade a ser desenvolvida por essa empresa, a prática pode gerar despesas desnecessárias quando o assunto é pagamento de impostos e de contribuições (tributos, no frigir dos ovos).

A holding como tábua de salvação – será?

Para demonstrar esses cuidados (e ciladas), tracemos um paralelo entre carga imposta à pessoa física (“antiga proprietária”) X à pessoa jurídica (holding imobiliária), esta optante pelo lucro presumido (regime mais comum) e cuja atividade seja de locação de bens próprios:

Se os imóveis são da pessoa física – os rendimentos de aluguel serão objeto de imposto de renda, à alíquota variável de 15% a 27,5%.

Se imóveis compõem o patrimônio da pessoa jurídica (holding), nos termos expostos – os rendimentos de aluguel serão tributados da seguinte forma: IRPJ base de lucro (presumido) de 32% (vale dizer, presume-se que 32% da receita de aluguel seja lucro) e, sobre ela, a alíquota de 15%; contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL) base de presunção de 32%, e sobre ela, a alíquota de 9%; PIS à alíquota de 0,65% do faturamento e COFINS à alíquota de 3% sobre o faturamento.

No final das contas, (24% *32% +3,65%), 11,33% dos rendimentos de aluguel da holding serão destinados para o pagamento de tributos, contra 27,5%, incidentes para a pessoa física (claro, ainda que sujeitos aos respectivos ajustes).

O placar parcial do embate holding x pessoa física dá vantagem, portanto à primeira. Mas este é apenas um dos cenários possíveis.

Caso a atividade exercida seja a de compra e venda de bens imóveis, por exemplo, o quadro pode mudar de figura:


Ainda que a base de lucro seja menor – 8% IRPJ e 12% para CSLL – e, mesmo que as alíquotas incidentes sejam de 15% para IRPJ, 9% para CSLL e de 3,65% para PIS/COFINS (o que resulta em 6,73% sobre a receita bruta, já considerado o adicional de 10%, vide nota de rodapé), manter o imóvel no patrimônio da pessoa física pode ser a melhor opção.

Mas de que forma essa conta fecha?

A tributação sofre sensível alteração quando se está diante de compra e venda de imóveis: tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas cujo objeto social não seja composto por esta atividade (isso é, o imóvel não compõe o estoque), apura-se ganho de capital – já falamos sobre o assunto em outros artigos, vale a pena dar uma conferida *.

Nesse caso, então, a comparação não será feita entre bases iguais. Para a pessoa física se está diante da apuração de eventual diferença entre o preço de aquisição do imóvel e o preço de venda (ganho de capital) e, sobre esse valor, aplica-se a alíquota de 15%; já para a pessoa jurídica, a tributação incidirá sobre os rendimentos da venda (receita bruta), à alíquota de 6,73%, caso, obviamente, o escopo social dela seja esse.

Há ainda outro ponto relevantíssimo a ser considerado: as regras relativas aos fatores de redução de ganho de capital aplicados às pessoas físicas. Quanto “mais antigos” os bens (aquisição realizada por um membro da família há anos, por exemplo), menor é a alíquota incidente sobre o ganho de capital. A Receita Federal disponibiliza programa específico para realizar a simulação e a apuração (https://receita.economia.gov.br/contato/fale-conosco/cidadao/irpf/ganho-de-capital).

Afinal, a constituição de holding (em especial quando a atividade seja imobiliária) é sempre uma boa alternativa? Agora já está visto: a resposta é não. Aliás, em matéria tributária o termo “sempre” é praticamente inexistente quando se está diante de análise da carga incidente.

Antes de constituir uma nova empresa, nas condições apresentadas, recomenda-se questionar (e colocar na ponta do lápis): a atividade, o regime tributário a ser adotado, o momento da aquisição, o porquê de o imóvel ser integralizado ao capital/ou, se fazer parte do estoque da pessoa jurídica.

Lembrando que essas são apenas algumas questões a serem levantadas; em muitos casos a tributação dos rendimentos da pessoa física é mais vantajosa.

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