Especial Empreendimentos Imobiliários Moreira Suzuki

Como funciona a estruturação de empreendimentos imobiliários?

O mercado imobiliário passa por fases, e evolui. O que se nota, principalmente em centros locais e regionais, é a profissionalização da estruturação jurídica dos empreendimentos imobiliários.

Se em grandes centros já há muitos anos os projetos imobiliários são estruturados e documentados de ponta a ponta, desde a aquisição do terreno até o pós-entrega, em centros regionais até pouquíssimo tempo atrás a informalidade e o amadorismo eram a tônica.

Pode-se pintar um cenário: permutas com terrenistas formalizadas em protocolos de intenção genéricos de três páginas, absoluta inexistência de due diligence em relação ao terreno e aos vendedores/permutantes, a moda das SPEs embasadas em contratos sociais tirados de “modelos” da internet, convenções de condomínio copiadas a esmo de empreendimento para empreendimento, lançamentos realizados antes mesmo do registro da incorporação ou do loteamento, modelos de compromissos de compra e venda inadequados (e desconformes, inclusive, à lei), estruturas de capital inexistentes, investidores que realizam aportes sem qualquer formalização do veículo do investimento, dependência absoluta do mercado financeiro nas incorporações imobiliárias, total inexistência de fontes de financiamento para projetos de lotes. Enfim, a lista é grande, e caracteriza a paisagem das estruturas jurídicas dos empreendimentos imobiliários de muitos centros regionais.

Mas pode ser diferente. Aliás, precisa ser diferente. A realidade não aceita mais as práticas do passado. Alguns fatores indutores dessa mudança:

  • Terrenos urbanos interessantes para projetos verticais estão cada vez mais raros, e os proprietários deles cada vez mais preparados e conhecedores do mercado. Muitos desses terrenos já estão sob o domínio de novas gerações, muito mais antenadas no mercado de investimentos e, por consequência, no imobiliário.

  • Cenário de juros baixos no Brasil incentivou um enorme aporte de liquidez em investimentos. E uma parte relevante desse dinheiro está sendo alocado direta ou indiretamente no mercado imobiliário, seja em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), seja em investimentos em projetos imobiliários (crowdfunding e SCPs, por exemplo), seja na própria aquisição de ativos imobiliários (inteiros, ou divididos em cotas ou em frações) visando rentabilidade tanto periódica (alugueis, dividendos), quanto na valorização.

  • As possibilidades de financiamento diversificaram, muito também por conta desse tsunami de liquidez. Os desenvolvedores locais dependiam, ou de capital próprio (sobretudo em projetos de lotes, onde as linhas para financiamento bancário são praticamente inexistentes), ou de bancos (nos projetos verticais), ou então de investidores próximos (Family & Friends) que, nos mais das vezes, realizavam aportes de modo totalmente informal). Estruturas baseadas em mercado de capitais, que eram praticamente inalcançáveis para esses mercados locais, estão, hoje, muito próximas. Fundos repletos de liquidez precisam alocar recursos. Investidores ansiosos por rentabilidades maiores, estão dispostos a tomar mais risco. A desburocratização de meios de pagamento e de ofertas de valores mobiliários, a capilaridade da internet, e até mesmo a popularização de criptoativos, permite, atualmente, captações em crowdfunding, e já começa a permitir tokenizações, e a estruturação de fundos de investimentos locais.

Como é ser diferente?

A estruturação jurídica de empreendimentos imobiliários de ponta a ponta se inicia na Aquisição do terreno que será desenvolvido, passa pela Aprovação de projetos perante os órgãos competentes, depende da estrutura de capital para o Financiamento, evolui para o Lançamento do produto, zela pela conformidade da fase de Obras, e quase termina na Entrega, pois ainda resta a fase de Pós-obras.

Ou seja, são, basicamente, 6 fases de qualquer empreendimento imobiliário:

AQUISIÇÃO

Opção, Protocolo de Intenções, Memorando de Entendimentos (MoU), Pré-Contrato, Compromisso

A diferença essencial está nos detalhes. Em vez de terrenista e desenvolvedora assinarem uma “opção” ou um “protocolo de intenções” genérico, sem praticamente qualquer detalhe, é importante estabelecer regras mais específicas entre si, visando à correta alocação de riscos e responsabilidades de parte a parte.

Mais fácil com exemplos práticos. O início de qualquer empreendimento imobiliário é a Aquisição do terreno onde ele será desenvolvido. E o primeiro ato dessa fase é a assinatura de um documento preliminar, que pode ser uma Opção, um Protocolo de Intenções, um Memorando de Entendimentos, ou, até mesmo, um Compromisso.

Quando a aquisição ocorre por compra simples do terreno pela desenvolvedora, sem vinculação alguma ao empreendimento futuro, esta fase não apresenta muitos desafios. Mas aquisições por compras simples são raríssimas.

Os Terrenistas, quando vendem, não querem vender simplesmente o terreno (aquelas duas casas velhas sobre terrenos grandes, ou aquele sítio recentemente tornado urbano); vendem os terrenos onde poderá ser construído um edifício de 10 andares (se pagar outorga, mais andares); vendem o sítio que poderá ser loteado em 240 lotes. Ou seja, os Terrenistas não costumam vender o que o imóvel é, mas o que ele pode ser.

Mas todos os Desenvolvedores sabem que, entre “poder ser” e “ser”, existe um longo percurso. E esse percurso normalmente exigirá uma alta exposição de caixa, além de agregar diversos riscos, dentre os quais, o de mercado (recepção pelo mercado consumidor do produto que será lançado). Por isso, não faz muito sentido para a maior parte dos Desenvolvedores realizar a compra simples do terreno. Preferem-se as parcerias, onde parte do risco e, também, do retorno do empreendimento são compartilhados entre Terrenistas e Desenvolvedores.

Nesse contexto, Terrenistas e Desenvolvedora conversam com base em estudos preliminares do empreendimento que “cabe” naquele terreno, e chegam a um ajuste comercial da parceria. Algo parecido com: o Terrenista entrará com o terreno, a Desenvolvedora com o restante (obras, vendas, etc.), o loteamento ou a incorporação precisarão ser finalizados em X meses, e o Terrenista terá direito a “N Lotes ou Unidades”, ou “X metros quadrados de lotes urbanizados ou de área privativa”, ou “X% da área dos lotes urbanizados, ou da área privativa”, ou a “X% do VGV - Valor Geral de Vendas do empreendimento”, ou ainda a “X% da Receita Líquida de Venda das unidades/lotes”, ou outra métrica de ajuste comercial.

Era muito comum, então, que Terrenistas e Desenvolvedores assinassem um documento preliminar, sob o apelido de Opção, Protocolo de Intenções, ou algo do gênero, restringindo a regular apenas esse ajuste comercial, ou pouco mais do que isso (por exemplo, um prazo geral para obter certidão de viabilidade da Prefeitura Municipal).

Mas existe uma enorme quantidade de outras definições que gravitam em torno desse ajuste comercial. Alguns exemplos:

  • Pelo Desenvolvedor

    Há segurança em relação à propriedade do terreno? Regras relacionadas à due diligence (auditoria legal) do terreno, do proprietário, e da cadeia de proprietários anteriores, para evitar ou minimizar riscos com, por exemplo, inventários e partilhas nulos, fraudes contra credores e à execução, usucapiões e litígios possessórios, arrolamentos administrativos por débitos fiscais, indisponibilidades judiciais, etc.

  • As divisas, metragens e confrontações do terreno estão exatas? O que ocorre se houver divergências em levantamento topográfico?

  • Foram estabelecidos gatilhos para “cancelar” o negócio caso apareçam determinados entraves, sobretudo burocráticos ou regulatórios:

    • Verificação de eventuais nascentes e estudo de solo para viabilidade de escavações, fundações e verticalização;
    • Verificação de árvores e vegetação protegidas, patrimônio histórico ou arqueológico, contaminação de solo, dentre outros.
    • Necessidade de eventuais alterações de zoneamento, viabilidade de verticalização ou mesmo de implantação da tipologia de empreendimento pretendida (loteamento fechado, condomínio de lotes, condomínio multiuso ou supercondomínio, etc.);
    • Existência de restrições de edificação, como as derivadas por proximidade de áreas de preservação, aterros sanitários, rodovias e diretrizes viárias, aeroportos, dentre muitos outros;
    • Até, eventualmente, em caso de insucesso na recepção do mercado, no período de carência da incorporação, ou até o atingimento da demanda mínima de contrato de financiamento, por exemplo.
  • Liberdade para tramitar e, eventualmente, ajustar o projeto

    • Procurações para tramitações e diligências;
    • Gatilhos para readequações de projeto;
    • Regras sobre propriedade intelectual de projeto arquitetônico e complementares;
  • Qual a assertividade de que o terreno será transferido pelos Terrenistas no momento adequado? Existem regras voltadas a isso?

  • Como se dará a administração e controle dos veículos societários (SPEs), evitando-se interferência indevida na execução e gestão do empreendimento

  • Serão necessárias autorizações para onerações e contratações relacionadas à estrutura de capital? Muitas estruturas de funding exigirão garantias que poderão incidir, por exemplo, sobre o imóvel, sobre a SPE, sobre as participações societárias da SPE, sobre os recebíveis do empreendimento, dentre outros.

  • Pelo Terrenista

    Qual será o custo tributário envolvido no projeto? Haverá incidência de Imposto de Renda Ganho de Capital na transferência (se houver transferência, pois há formatos, como a parceria para loteamentos, nos termos do Parecer Normativo CST nº 15/1984 da Receita Federal do Brasil, e o consórcio, que não necessariamente envolvem transferência imobiliária)?

  • Quem será o vendedor dos lotes ou das unidades recebidas na permuta física? Qual a tributação incidente sobre essa venda? Vale à pena constituir uma pessoa jurídica com atividade imobiliária para realizar a venda?

  • Qual a responsabilidade que será assumida, caso seja ele, Terrenista, a figurar como vendedor perante os adquirentes e consumidores?

  • Quais serão as garantias de recebimento do “pagamento”? Unidades ou lotes na permuta física, % VGV na permuta financeira?

  • Como será a redação do Contrato ou do Estatuto Social, e do Acordo de Sócios, caso a estrutura seja baseada em SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou SCP (Sociedade em Conta de Participação)?

    • Serei minoritário? Quais os direitos que me cabem como minoritário? Quais direitos posso negociar para ter mais conforto?
    • Como será a integralização do capital social?
    • Haverá regras de saída (retirada)?
    • O dinheiro para as obras de execução do empreendimento passarão pela SPE?
    • Pode haver responsabilidade tributária e trabalhista por ser sócio da SPE?

Enfim, esses são apenas alguns exemplos de definições que podem (em muitos casos, devem) estar previstas já no documento preliminar.

Evidentemente que há casos em que a negociação de condições mais específicas implicará muitos recursos (tempo, desgaste, etc.), e poderá ser estrategicamente adiada para um documento posterior (um compromisso particular de permuta, a escritura de compra e venda, ou o acordo de sócios, por exemplo); mas o quanto mais os documentos preliminares puderem ser específicos, sem excessivo desgaste, mais vinculantes ele podem se tornar e, com isso, cada lado (Terrenistas e Desenvolvedores) passa a dispor de mais segurança quanto à alocação de riscos do negócio.

Afinal, enquanto tudo o que for essencial não estiver “combinado” e reduzido no papel, sempre haverá justificativa de uma das partes de “refugar”, usando uma definição em aberto como pretexto. E, com isso, Terrenistas poderão ter perdido tempo e a possibilidade de novas oportunidades de outros Desenvolvedores; e estes poderão ter gastado tempo, bastante dinheiro em estudos arquitetônicos, de mercado, orçamentos, análises de viabilidade, sem contar a perda da oportunidade de um novo lançamento.

MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Quais documentos necessários para o registro?

A incorporação imobiliária é a construção de um ou mais empreendimentos imobiliários, composto de unidades autônomas em regime de condomínio, com a finalidade da alienação antecipada de tais unidades em construção, as quais podem ser vendidas na “planta”.

Trata-se de um investimento que pode trazer bons resultados a longo prazo. Porém, é fundamental que se faça um bom planejamento inicial e se estruture a operação de maneira correta, não apenas no aspecto financeiro, mas, também, no aspecto jurídico.

É importante frisar que toda incorporação imobiliária deve, obrigatoriamente, ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno sobre o qual o empreendimento será construído.

O registro da incorporação em cartório faz com que terceiros tomem conhecimento do empreendimento, confere regularidade à obra e autoriza a venda das unidades individuais.

Antes de efetuar o registro, a incorporadora não pode celebrar nenhuma negociação, ainda que preliminar, em relação às unidades autônomas em construção. O registro, por sua vez, é realizado a partir da elaboração do Memorial de Incorporação, que é o conjunto de documentos prévios que a incorporadora deve registrar no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o empreendimento será construído.

Ao comentar como funciona a estruturação de empreendimentos imobiliários, mencionamos que um empreendimento pode ser dividido em seis fases: Aquisição, Aprovação, Financiamento, Lançamento e Vendas, Obras, e Entrega e Pós-Entrega.

A elaboração do Memorial de Incorporação é parte da fase de Aprovação. Esse é o momento em que a incorporadora responsável pelo empreendimento deverá levantar – e, se for o caso, regularizar – toda a documentação necessária para a aprovação do empreendimento pelos órgãos competentes. O Memorial, especificamente, é levado a registro a após a aprovação do Empreendimento pelo Município (é importante notar que são processos distintos).

Em razão dos amplos impactos econômicos, sociais e urbanísticos de uma incorporação, principalmente em âmbito municipal, são necessárias quase que incontáveis certidões, declarações, projetos e diversos outros documentos, que têm como finalidade atestar a segurança técnica e jurídica da incorporação.

Nesse sentido, o registro do Memorial tem por objetivo apresentar maiores garantias ao adquirente, de modo a atestar a idoneidade da incorporadora, e que o imóvel será construído e entregue de acordo com o que foi registrado na matrícula do imóvel.

O Memorial de Incorporação consiste em um requerimento textual simples, com a definição e características do incorporador e do empreendimento e que descreve ou faz remissão aos documentos que o acompanham. Esses documentos, necessários para o registro do Memorial, estão previstos na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64, art. 32). São eles:

  • Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;

  • Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

  • Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

  • Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, acompanhado do respectivo alvará de licença para construção;

  • Certidão negativa de débito com a Previdência Social (mais conhecida como CND do INSS), quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

  • Memorial descritivo das especificações da obra projetada;

  • Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

  • Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

  • Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

  • Declaração que defina a parcela do preço que foi pago em dinheiro pela aquisição do terreno, quando houver;

  • Certidão do instrumento público de mandato (procuração), quando o pedido de registro da incorporação for feito por construtor que não tenha a propriedade do terreno ou por corretor de imóveis;

  • Declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência para o incorporador desistir do empreendimento, o qual não poderá ser de mais de 180 dias;

  • Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;

  • Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à sua guarda.

Os documentos mencionados acima compõem o conteúdo básico do Memorial, mas há alguns pontos de atenção O título de propriedade, por exemplo, caso seja um instrumento de compromisso ou promessa de compra e venda, cessão de direitos ou permuta, deverá conter uma cláusula que lhe confira caráter irrevogável e irretratável.

Além disso, é fundamental que o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel, já que, em se tratando de imóveis, a propriedade somente se transfere pelo registro.

Além de se certificar que possui tais documentos, a incorporadora deve estar atenta ao Código de Normas da Corregedoria do Foro Extrajudicial do Tribunal do Estado em que será realizado o empreendimento – este é o regulamento que define as regras a serem observadas pelos cartórios dentro do estado, nas lacunas e ambiguidades da lei.

As Corregedorias também possuem outros tipos de normativos e até mesmo “julgados” a partir de situações concretas recorrentes nos cartórios.

Importante lembrar que essas regras mudam de acordo com o estado. Além disso, a interpretação acerca dos requisitos necessários para que se proceda ao registro do Memorial pode depender, ainda, de exigências específicas (e não regulamentadas) de cada cartório, bem como de sua interpretação da própria lei ou jurisprudência (divergente) da Corregedoria.

Com todos os documentos em ordem, o cartório tem até 30 dias para registrar o Memorial de Incorporação. Na hipótese de alguma pendência, um novo pedido de registro deve ser solicitado, com mais 30 dias de prazo.

Vale ressaltar que cartório pode negar o registro do Memorial em caso de irregularidades na documentação do incorporador.

Depois de registrado, ele é anexado à matrícula do empreendimento, a qual fica disponível para consulta pública no cartório, tornando-se, assim, acessível a qualquer pessoa.

Desenvolvido pelo time Moreira Suzuki