Implicações tributárias na permuta – entendimentos recentes

Especial Empreendimentos Imobiliários Moreira Suzuki

A permuta imobiliária é operacionalizada mediante a transferência física de bens (permuta física) em dois principais formatos: permuta total e permuta física com reserva de fração.

A permuta é definida como operação que visa a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra(s), ainda que ocorra o pagamento da “torna”, que é o pagamento de montante complementar em dinheiro.

No caso da PERMUTA TOTAL, o loteador/incorporador irá deter a titularidade do imóvel, integralmente, e se obriga a transferir os lotes ou as unidades, depois de finalizado o empreendimento.

Esse tipo de permuta pode tanto ser operacionalizada por escritura de permuta quanto por contrato de compra e venda c/c confissão de dívida.

Essas situações, trazem implicações do campo tributário, são elas:

  • Incidência dupla de ITBI: isto é, uma no momento da alteração da titularidade do imóvel, e outra quando da transferência dos lotes ao terrenista.

Anteriormente, no momento da 1ª transferência, a base de cálculo do ITBI era o valor venal do imóvel considerado, sem a adição do valor das unidades imobiliárias a serem construídas. (Ap Cível/Rem Necessária 1.0000.16.054396-3/004, Relator: Des. Kildare Carvalho, 4ª Câmara Cível, Julgado em 30/09/2021, DJe em 01/10/2021) ou, ainda, o valor da transação imobiliária efetivada ou declarada, o que for maior.

Ocorre que em março de 2022, a Primeira Seção do STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido, isto é, o valor da transação declarado pelo contribuinte, levado em consideração as condições normais de mercado.

Portanto, a segunda incidência será ainda maior, porque a base ficará majorada. É importante que o terrenista fique atento a este detalhe.

A alíquota do ITBI em Maringá-PR é de 2% do valor do imóvel, cf. LCM n. 677/2007.

  • Não há incidência de ISS: justamente porque o loteador/incorporador não presta serviço, haja vista que irá construir sobre imóvel próprio

(aliás, o STJ já se manifestou nesse sentido no AgInt no AREsp 1788608/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 01/07/2021).

Tanto o CARF quanto o Superior Tribunal de Justiça possuem o entendimento de que não há incidência de PIS/COFINS e de IRPJ/CSSL sobre operações de permuta de imóveis, ainda que a empresa seja optante do regime do lucro presumido, haja vista que não se aufere, na hipótese de “troca de ativos” (permuta), lucro ou receita.

Haverá o recolhimento da tributação própria apenas sobre eventual pagamento de parcela complementar em dinheiro, denominada “torna”.

Julgados recentes:

AgInt no REsp 1945182/SC, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/03/2022, DJe 01/04/2022;

AgInt no REsp n. 1.758.483/SC, relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 2/3/2021, DJe de 9/3/2021.

RESUMO DA TRIBUTAÇÃO DAS PJs QUE EXPLORAM ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS, OPTANTES DO REGIME DO LUCRO PRESUMIDO:
ISS – não incide no que se refere à permuta;
ITBI – duplo; alíquota 2%;
TRIBUTOS FEDERAIS: Entendimento STJ – 5,93% sobre faturamento, neste compreendidas APENAS: (i) eventual torna e (ii) a venda das unidades em si.  

Já no caso da PERMUTA FÍSICA COM RESERVA DE FRAÇÃO DO BEM, o loteador/incorporador irá realizar a atividade imobiliária de construção/incorporação em parcela do imóvel que não é própria, mas do terrenista, já que ele permanece com a titularidade de parte do imóvel para, ao final, recebê-la em lotes ou unidades imobiliárias, gerando razoável segurança a ambos.

As implicações no cenário tributário são:

  • incidência “una” de ITBI: recolhimento exigido apenas ao momento da transferência da fração.

A base de cálculo do ITBI deverá corresponder à parcela transferida, isto é, ao valor da parte do imóvel transmitido, declarado pelo contribuinte, considerando as condições normais de mercado (matéria que será discutida nesta série especial de artigos).

  • Possível incidência de ISS no que se refere à execução das atividades de construção no imóvel, pelo loteador/incorporador, na parcela do imóvel que pertence ao terrenista, conforme julgados do STJ:

Julgados: 

RECURSO ESPECIAL Nº 1971292 – BA (2021/0348005-0) […] o ISS somente incidirá se a incorporação for somada à construção em imóvel alheio. Neste caso, o ISS incidirá, não em razão da atividade de incorporação de per si considerada, mas sim, em razão e por força da prestação de serviços de construção civil (este sim fato gerador do imposto em questão).[…].

(STJ – REsp: 1971292 BA 2021/0348005-0, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Publicação: DJ 14/12/2021)

(STJ – AREsp: 1920877 RJ 2021/0193309-7, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Publicação: DJ 01/10/2021)

(STJ – AgInt no AREsp 1788608/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 01/07/2021)

A alíquota do ISSQN para esta atividade em Maringá-PR é de 3%, conforme Lei Complementar Municipal n.º 1.303/2021 – Anexo IX.

  • No que se refere aos tributos federais, repisa-se as considerações esmiuçadas anteriormente quanto à permuta total, com a ressalva de que: a base de cálculo, em caso de atividades imobiliárias, é de 8% e de 12%, IRPJ/CSLL, respectivamente; contudo, a base de cálculo para serviços de construção civil quando a prestadora não emprega materiais de sua propriedade, nem se responsabilizar pela execução da obra é de 32%.

Sopesados os riscos inerentes às incidências de tributos de competência municipal e federal, a estruturação da operação, se permuta total ou com reserva de fração, deve garantir a segurança para ambas as partes, sem desconsiderar as implicações tributárias.

Keywords: permuta; permuta física; permuta com reserva de fração; empreendimento imobiliário; torna; lucro presumido; terrenista, unidade imobiliária.

Texto para redes sociais:

A permuta de imóveis na atividade de estruturação de empreendimento imobiliário envolve terrenista(s) e incorporador(es), e isto acaba por gerar certas implicações tributárias, a depender do tipo de formato escolhido: se permuta total ou se permuta com reserva de fração.

Portanto, antes de se definir qual o formato da operação, deve-se sopesar os riscos inerentes às incidências tanto dos tributos de competência municipal quanto de competência federal.

Boa Leitura!

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