ITBI – da base de cálculo às movimentações contábeis

Especial Empreendimentos Imobiliários Moreira Suzuki

O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de bens imóveis (compra e venda, permuta etc.).

O recolhimento do ITBI deve ser feito para o Município onde está localizado o imóvel e, em regra, pelo comprador (embora a legislação permita que também o transmitente vendedor seja o sujeito passivo da operação).

No município de Maringá-PR, a alíquota de ITBI é de 2%, aplicada sobre a base de cálculo – a seguir descrita –, conforme a Lei Complementar Municipal n. 677/2007 (em São Paulo, por exemplo, a porcentagem é de 3%).

– DA BASE DE CÁLCULO

Muito se discutiu sobre a definação/abrangência da base de cálculo a ser utilizada pelos municípios quando do lançamento do ITBI.

Em um primeiro momento, entendia-se que a base de cálculo do referido tributo era o valor venal do imóvel – o que, em linhas gerais, era aquele fixado pelo setor responsável da prefeitura (arts. 33 e 38 do CTN). Ainda que comportasse discussão, o contribuinte muitas vezes se via encurralado pelo valor indicado pelo município (indicação esta que nem sempre estava pautada em valores factíveis ou praticados em mercado).

Na prática, o lançamento desconsiderava o valor da transação declarado pelo contribuinte (em muitos casos, o valor arbitrado pelo município era maior que o valor da compra e venda do respectivo imóvel).

Para pôr fim à discussão sobre a base de cálculo, o STJ, em recentíssima decisão (Tema 1113), definiu que base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, isto é, o valor da transação declarado pelo contribuinte, sendo que este deveria ser condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transferido.

A Corte Superior definiu, também, que a base de cálculo do ITBI não pode ser vinculada à base do IPTU, nem arbitrada previamente pelo município, com respaldo em valor de referência por ele estabelecido.

Neste momento, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Entretanto, se o preço se mostrar incompatível com a realidade, o Fisco poderá instaurar processo administrativo para afastar a referida base de cálculo.

O ITBI impacta não só situações de compra e venda de imóveis avulsos, mas, também, as atividades imobiliárias.

– DA INCIDÊNCIA

Há regra constitucional (art.156, §2º, inciso I) que imuniza o sujeito passivo do recolhimento de ITBI: quando a transmissão dos bens imóveis ou direitos, estiver vinculada à incorporação ao capital social de empresa (ativo imobilizado); na incorporação ou fusão de empresas, na cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Ocorre que se uma empresa tem como objeto preponderante a atividade imobiliária, isto é, 50% +1 do faturamento operacional da empresa é oriundo dessas operações, e esta realiza a incorporação de um imóvel, há a necessidade de recolhimento do ITBI (artigos 36 e 37 do CTN).

Mas, e se a transmissão for feita para integralização de capital social de empresa que tenha atividade imobiliária. A regra ainda é a mesma?

Não. Em recente julgado (tema 796), o STF firmou entendimento de que a incorporação de imóvel ao capital social de p.j. é sempre alcançado pela imunidade, independentemente do objeto social/da atividade exercida pela p.j. adquirente. Caso, entretanto, parcela (valor) do imóvel seja alocada ao patrimônio líquido (como reserva de conta de ágio, por exemplo, e não ao CS), sobre ela haverá lançamento e necessário recolhimento de ITBI.

Quanto aos casos de fusão, cisão, incorporação e extinção, a imunidade de ITBI somente alcança as operações de transmissão feitas por empresa (adquirente) que não tenha, de fato, atividade imobiliária.

Nota-se que os questionamentos vinculados ao ITBI são muitos e vão além da definição da abrangência da base de cálculo.

Outro exemplo é aquele vinculado a empresas recém-criadas que, por determinado período (3 anos após a aquisição do bem/não integralização ao CS) possuem objeto social alheio às atividades imobiliárias. Em tese, esta situação fática as isentam do pagamento do ITBI na referida operação.

Há casos, porém, que as empresas permanecem com atividade contábil zerada ou praticamente nula, o que leva o fisco municipal a crer que aquela transmissão de imóvel tenha sido realizada com a finalidade de evasão, o chamado “planejamento tributário ilegal”.

Ainda que esta sistemática e os entendimentos sejam muito particulares em cada município, o fato é que a manutenção de registros contábeis acerca da atividade da empresa é bastante relevante quando da apuração de eventual incidência de ITBI. Deixar a empresa “inativa” por 3 anos pode não ser uma saída tributariamente viável/saudável.

Um passo mais a frente: não basta manter e p.j. ativa; é ainda importante que as atividades sejam contínuas, que tenham regularidade. Mesmo que discutíveis, há práticas municipais que verificam a média de registros contábeis realizados no período de 3 anos.

Enfim, há muito o que debater. Por isso indicamos também a leitura dos outros artigos desta série especial.

Keywords: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); valor da transmissão do bem; base de cálculo; imunidade; incorporação; atividade imobiliária; incidência do ITBI.

Texto para redes sociais:

Para além da análise do conceito ou da abrangência da base de cálculo do ITBI, os empreendimentos imobiliários são muitíssimo impactados pela incidência desse tributo.  

Neste artigo mostramos alguma delas vinculadas, inclusive, às regras de imunidade e de isenção que, em tese, seriam aplicadas somente às empresas adquirentes cujas atividades sejam alheias às imobiliárias (será?).

Leia o artigo na íntegra para ficar por dentro das principais situações que envolvem a cobrança do ITBI.

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