Multipropriedade segura e descomplicada – entenda como funciona esse modelo de compra compartilhada de imóveis

Laila Gerdulli / Direito Imobilário
8 dezembro, 2020

Ter um imóvel próximo a praias, rios ou áreas mais conectadas com a natureza é um objetivo comum àqueles que buscam momentos de lazer e de fuga da rotina na cidade.

No entanto, bem se sabe que manter um imóvel que é utilizado apenas para esses momentos pode ser bastante custoso: além dos gastos naturais do uso, IPTU e, eventualmente, condomínio, um imóvel sempre precisa de manutenções. Ainda, há um grande custo de oportunidade envolvido – afinal, nem sempre é inteligente imobilizar algumas centenas de milhares de reais quando estes não estão sobrando.

Observando essa vontade do consumidor – bem como suas desvantagens – o setor turístico, principalmente o hoteleiro, desenvolveu produtos como os de time sharing (que não é exatamente igual a multipropriedade), os quais já são muito populares no Brasil, principalmente em grandes resorts.

Em seu modelo mais tradicional, o time sharing consiste numa “cota” que dá ao titular o direito de usar um imóvel em determinados períodos definidos conforme disponibilidade. Nesse tipo de negócio, porém, o objeto do contrato (ou seja, o que o titular adquire) é um direito de uso do imóvel, e não o imóvel em si. Trata-se meramente, portanto, de uma obrigação assumida pelo hotel de fornecer a hospedagem (dentro, é claro, dos parâmetros previstos no contrato), a qual pode acabar com a venda ou fechamento do hotel ou, ainda, com o esgotamento do prazo, se houver.

Nos últimos anos, porém, com o fortalecimento dos serviços e produtos no modelo de economia compartilhada, desenvolveu-se a figura da fractional property (propriedade fracionada), uma forma de dividir, legalmente, a propriedade de um imóvel entre várias pessoas, para compartilhamento do uso – e, também, das despesas.

No Brasil, esse conceito foi recebido como multripropriedade e passou a ser previsto em lei a partir de 2018.

No sistema de multipropriedade, diferentemente do modelo de time sharing tradicional, a “cota” que se adquire é, de fato, uma fração do imóvel, vinculada ao direito de utilizá-lo, integral e exclusivamente, em períodos pré-determinados. Assim, cada um dos multiproprietários do imóvel terá sua própria matrícula referente à fração de que é titular.

Um imóvel pode ser, por exemplo, dividido em 12 frações, sendo atribuídas, a cada uma das frações, 4 semanas de uso por ano (geralmente, a divisão dos períodos entre os multiproprietários é feita em semanas por ano); não há, porém, divisão “física” do imóvel – em seus respectivos períodos de uso, cada titular poderá utilizá-lo integralmente. Da mesma forma, os custos com a manutenção do imóvel são divididos entre os multiproprietários, na proporção de suas frações.

Evidentemente, no entanto, esse sistema precisa de regras muito bem definidas para que se sustente. A lei da multipropriedade configura o sistema como um tipo de condomínio: deve haver a instituição de uma convenção formal, assembleias, atas, regulamentos etc. Além disso, as regras para distribuição dos períodos, rateios de despesas e manutenção do imóvel são fundamentais.

Por isso, é necessário que o imóvel seja gerido por uma administradora profissional, que poderá controlar todas essas questões a fim de evitar conflitos entre os multiproprietários e otimizar a utilização do imóvel.

No caso das cotas compradas em hotéis, a própria gestora hoteleira se encarregará disso. Mas já existem no mercado empresas que administram casas e apartamentos com menos frações de tempo (e, portanto, mais períodos para cada titular), especialmente voltadas para consumidores locais.

Grande parte da experiência de uso do imóvel, portanto, dependerá dos serviços fornecidos pela administradora, que vão desde a distribuição dos períodos entre os titulares até o fornecimento de experiências personalizadas. Em razão disso, esse deve ser um ponto de bastante atenção ao comprador.

No entanto, de modo geral, ainda que devam ser observadas as expectativas do titular com relação à empresa que administrará as cotas, a multipropriedade, por se tratar da propriedade de uma parte de um imóvel, é um instituto bastante seguro, além de ser, na maioria dos casos, mais vantajosa financeiramente.

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