A partir de 1º de dezembro de 2026, a venda de imóvel por empresa do regime regular passa a exigir nota fiscal. A data foi fixada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O documento é a NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77.
Até aqui, vender um imóvel não gerava documento fiscal: a operação vivia no contrato, na escritura e no registro. Esses atos continuam existindo. A nota é uma etapa a mais — e entra no fluxo comercial, não só no contábil.
Quem emite e quando
- Emite quem vende: incorporadoras, loteadoras, construtoras, SPEs e holdings patrimoniais que alienam imóveis.
- Empresas do regime regular do IBS e da CBS começam em 1º/12/2026. Para optantes pelo Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes, a previsão é 1º/01/2027.
- A venda eventual de um imóvel próprio por pessoa física não cria, por si só, a obrigação: pesam a frequência das operações, o tempo de posse e se o vendedor construiu o imóvel.
O ponto que mais surpreende: o momento
A obrigação pode nascer antes da escritura. Promessas e compromissos de compra e venda — o instrumento mais usado em lançamentos e loteamentos — podem marcar o momento em que a nota é devida. Para quem vende na planta ou a prazo, isso desloca a emissão para o início da relação com o comprador, e não para o fim.
O que revisar até dezembro
- Cadastro dos imóveis: cada unidade precisa estar identificada de forma que o sistema emissor aceite — a validação é feita no envio, e a nota com dado inconsistente é rejeitada.
- Sistema emissor: o ERP ou o sistema de vendas precisa gerar o modelo 77, integrado ao fluxo de assinatura dos contratos.
- Minutas: compromissos, contratos de venda e instrumentos de cessão devem prever a emissão, o momento e as consequências de rejeição ou cancelamento da nota.
- Rotina comercial: quem assina o contrato precisa saber que, a partir de dezembro, há um documento fiscal atrelado a ele.
2026 é ano de transição da Reforma Tributária, e cumprir corretamente as obrigações do novo sistema é parte do que separa a transição tranquila da autuação. Para quem tem lançamentos ou carteira de recebíveis em curso, o momento de ajustar contratos e sistemas é agora — não na primeira venda de dezembro.
Situação que conduzimosReforma Tributária: o impacto no seu modelo de negócio
FontesLei Complementar 214/2025, arts. 10, 60 e 254 · Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026