Tributação das vendas das unidades imobiliárias realizadas após conclusão e entrega do empreendimento – posso aplicar o RET?

Mariane Toyohara / Direito Imobilário, Direito Tributário
2 março, 2021

O RET é o regime especial tributário no qual as incorporadoras imobiliárias optantes ficam sujeitas à aplicação de uma alíquota de 4% sobre a receita mensal, que compreende o pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS).

Os tributos municipais, como o IPTU e ISS, devem ser recolhidos conforme a legislação de cada município, vez que não estão inclusos no RET.

Sabe-se que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser parcelados [1], devendo ser pagos todos de uma só vez, até o 20º vigésimo dia do mês seguinte àquele em que houver sido auferida a receita [2].

O incorporador deve, também, manter escrituração contábil separada para cada incorporação [3], porém esta poderá ser mantida em livros próprios ou até mesmo nos da empresa, desde que discriminadas das demais. (IN RFB 1.435, art. 10, §1°).

Regime especial de tributação às incorporadoras após conclusão e entrega do empreendimento imobiliário – alteração da Lei n.º 10.931/2004 pela Lei n.º 13.970/2019

A unidade da incorporação está concluída quando da expedição do “habite-se”, nos termos da legislação municipal.”[4]

Nesse cenário, os incorporadores questionavam-se sobre a aplicação, ou não, do RET, mesmo após a conclusão da obra, nos casos em que houvesse pendência de venda de unidades imobiliárias (isso é, quando fossem comercializadas em momento posterior).

Com a edição da Lei n.º 13.970/19, publicada em 27 de dezembro de 2019, essa dúvida foi sanada: o RET será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.[5]

Apesar de a nova lei trazer segurança jurídica para a aplicação do RET (tributação com alíquota à 4% (quatro por cento) nas vendas realizadas após a conclusão do empreendimento), por outro lado, enseja alguns questionamentos sobre vendas realizadas antes da respectiva publicação (em 27 de dez. 2019). É que a Receita Federal teria se pronunciado no sentido de que o uso do RET após o término da obra era vedado pela norma anterior – isto é, no lapso entre a conclusão da obra e a edição da lei nova, o empreendimento estaria sujeito ao regime de tributação normal (Solução de Consulta Cosit 99.001/18).

Levando isso em consideração, houve a promoção de demandas judicias por algumas incorporadoras, antes mesmo da promulgação da Lei n.º 13.970/2019. Houve, então, publicação de sentenças favoráveis às incorporadoras, afastando o entendimento adotado pela mencionada Cosit.

Segundo elas, mesmo que a Lei n.º 13.970 não tenha expressamente previsto que a respectiva aplicação fosse retroativa, a legislação anterior já dispunha que a opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem “direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”.

Com efeito, a conclusão da obra (expedição do alvará de habite-se, averbação da construção e individualização das matrículas das unidades autônomas) não extingue os direitos de crédito nem, muito menos, as obrigações do incorporador junto aos compradores.

Além das inescapáveis obrigações de garantia dos imóveis vendidos, revela-se extremamente comum a existência de créditos do incorporador após a conclusão da obra, quando normalmente se concentram os pagamentos realizados por intermédio de instituições financeiras.

Em relação a essas instituições financiadoras, é muito comum que persistam débitos do incorporador após o término da obra. Na maioria das vezes, esses débitos se vinculam especificamente àquelas unidades ainda não comercializadas.

Dessa forma, mesmo após a expedição do alvará de habite-se, ainda irão persistir os direitos de crédito, as obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação e também junto às instituições financeiras, de modo que as receitas, provenientes das vendas posteriores à conclusão da obra, continuam se submetendo ao RET (regime especial tributário).

Conclusão

A interpretação mais coerente a ser extraída da Lei nº 10.931/04 é no sentido de que toda receita auferida com a venda das unidades imobiliárias deve ser submetida ao regime especial, visto que em momento algum o legislador quis limitá-lo à conclusão/entrega do empreendimento.

Desta forma, entende-se que as construtoras ou incorporadoras podem se favorecer dos benefícios da Lei nº 10.931/2004 (RET/ alíquota de 4%) até a efetiva venda de todas as unidades autônomas, vez que somente após esse evento é que se encerra o regime de afetação e, nesta lógica, os benefícios tributários.

Sobre o tema, inclusive, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região já decidiu que é direito da incorporadora demandante o pedido de compensação administrativa dos tributos indevidamente recolhidos fora do RET, em relação às unidades vendidas após o habite-se ou da expedição do CVCO (certificado de vistoria de conclusão de obras).

 


 

[1] Conforme a Lei n.º 10.931/2004, art. 6°.

[2] Conforme art. 5º, da Lei n.º 10.931/2004 alterada pela Lei n.º 12.024/2009.

[3] Conforme art. 7º, da Lei n.º 10.931/2004.

[4] SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 304, DE 26 DE DEZEMBRO DE 2018. Link disponível aqui.

[5] Redação do art. 11-A, introduzido pela Lei n.º 13.970/2019.

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