Por Vicente Suzuki / / 20 abril, 2021

A incorporação imobiliária é a possibilidade de vender, em escala, o que ainda não existe. O incorporador vai ao mercado consumidor e, afirmando que irá construir um empreendimento (edifício, condomínio horizontal fechado, condomínio de lotes) sobre determinado imóvel, oferece a venda das unidades futuras (apartamentos, salas, lajes, casas, lotes).

Para a proteção dos adquirentes, que estão a comprar algo que ainda será construído, é que a lei estabelece uma série de regras a serem seguidas pelo incorporador imobiliário, dentre as quais, exige-se uma longa lista de documentos que precisam ser apresentados pelo empreendedor ao Cartório de Registro de Imóveis para, somente então, autorizar-se a venda das unidades. É o chamado “memorial de incorporação”, que precisa ser “registrado” no cartório.

A lista realmente é bem grande, e fica ainda maior com as regras específicas da Corregedoria de cada Estado (por exemplo, as do Paraná podem ser vistas aqui). Além disso, não é incomum que cada cartório de registro de imóveis tenha interpretações específicas sobre o conteúdo das exigências da lei.

Ou seja: fazer o registro do memorial de incorporação costuma ser uma tarefa bastante complexa para os empreendedores imobiliários.

Uma das exigências da lei é a apresentação do “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”. Nada mais lógico. Afinal, se o incorporador vai oferecer à venda unidades de um empreendimento futuro, ele precisa apresentar ao público (e cartórios servem justamente para isso: tornar documentos e informações públicas e acessíveis à população) o projeto aprovado pelas autoridades (normalmente, a prefeitura local, mas podem ser necessária outras aprovações, a depender da legislação local).

Mas a pergunta é: qual projeto? Apenas o projeto arquitetônico, ou preciso apresentar todos os projetos, inclusive os complementares, tais como os de fundações, estrutural, hidrossanitário, elétrico, lógica e telefonia, incêndio, etc?

Quem é incorporador sabe a diferença em custo e complexidade entre apresentar apenas o projeto arquitetônico aprovado, ou todo o conjunto de projetos complementares.

Dentro da lógica da incorporação, sobretudo quando há mais insegurança sobre a aceitabilidade do produto (unidade futura) pelo mercado, faz muito sentido ao empreendedor seguir o seguinte fluxo:

  • 1

    Aprovar apenas o projeto arquitetônico;

  • 2

    Registrar a incorporação;

  • 3

    Solicitar carência de até 180 dias;

  • 4

    Fazer o lançamento;

  • 5

    Sentir a temperatura do mercado

  • 6

    Aprovar os projetos complementares;

  • 7

    Iniciar a execução das obras.

Principalmente para empreendimentos inovadores, ou com tipologias diferenciadas, não é raro o incorporador precisar desistir da incorporação dentro do período de carência, porque o projeto “não decolou”.

Sobretudo em momentos disruptivos como o que estamos vivendo, em que o mercado (não só o imobiliário) exige inovação, ousadia de errar, é muito bem-vinda essa possibilidade de voltar atrás. E quanto menos investimento for exigido antes de se sentir a resposta do mercado, melhor.

Óbvio que nenhum empreendedor quer contratar a aquisição, permuta ou parceria do imóvel, elaborar o projeto arquitetônico, planejar e executar a estratégia de marketing, criar equipe de vendas, lançar o empreendimento para, depois, ter que denunciar a incorporação.

Porém, exigir-se que, no registro da incorporação —ou seja, antes de se fazer o lançamento— o empreendedor já tenha elaborado e aprovado todos os projetos complementares à execução da construção só torna a decisão empreendedora mais custosa. A exposição de caixa acaba sendo ainda maior diante de um certo grau de incerteza da recepção do mercado.

Por outro lado, não se enxerga prejuízo em se permitir que o empreendedor realize os projetos complementares após o registro da incorporação. É bom que se diga: ninguém está a defender que esses projetos não seriam necessários. Claro que é essencial que eles existam, mas também parece claro que um eventual controle pode ser feito depois do registro da incorporação.

Até porque a racionalidade por detrás da apresentação do projeto arquitetônico ao Registro de Imóveis está muito ligada à conferência dos dados constantes do projeto com as demais informações constantes do memorial (como, nos quadros da NBR 12721). E, para isso, bastam os dados do projeto arquitetônico.

Assim, parece-nos que a melhor resposta à pergunta é: o projeto de construção devidamente aprovado que precisa integrar o memorial de incorporação imobiliária é o projeto arquitetônico, não podendo, a princípio, ser exigido pelo cartório de registro de imóveis a apresentação de outros projetos, ressalvadas exigências legais específicas de cada local (legislação estadual ou municipal).

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