A incorporação imobiliária é a possibilidade de vender, em escala, o que ainda não existe. O incorporador vai ao mercado consumidor e, afirmando que irá construir um empreendimento (edifício, condomínio horizontal fechado, condomínio de lotes) sobre determinado imóvel, oferece a venda das unidades futuras (apartamentos, salas, lajes, casas, lotes).

Para a proteção dos adquirentes, que estão a comprar algo que ainda será construído, é que a lei estabelece uma série de regras a serem seguidas pelo incorporador imobiliário, dentre as quais, exige-se uma longa lista de documentos que precisam ser apresentados pelo empreendedor ao Cartório de Registro de Imóveis para, somente então, autorizar-se a venda das unidades. É o chamado “memorial de incorporação”, que precisa ser “registrado” no cartório.

A lista realmente é bem grande, e fica ainda maior com as regras específicas da Corregedoria de cada Estado (por exemplo, as do Paraná podem ser vistas aqui). Além disso, não é incomum que cada cartório de registro de imóveis tenha interpretações específicas sobre o conteúdo das exigências da lei.

Ou seja: fazer o registro do memorial de incorporação costuma ser uma tarefa bastante complexa para os empreendedores imobiliários.

Uma das exigências da lei é a apresentação do “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”. Nada mais lógico. Afinal, se o incorporador vai oferecer à venda unidades de um empreendimento futuro, ele precisa apresentar ao público (e cartórios servem justamente para isso: tornar documentos e informações públicas e acessíveis à população) o projeto aprovado pelas autoridades (normalmente, a prefeitura local, mas podem ser necessária outras aprovações, a depender da legislação local).

Mas a pergunta é: qual projeto? Apenas o projeto arquitetônico, ou preciso apresentar todos os projetos, inclusive os complementares, tais como os de fundações, estrutural, hidrossanitário, elétrico, lógica e telefonia, incêndio, etc?

Quem é incorporador sabe a diferença em custo e complexidade entre apresentar apenas o projeto arquitetônico aprovado, ou todo o conjunto de projetos complementares.

Dentro da lógica da incorporação, sobretudo quando há mais insegurança sobre a aceitabilidade do produto (unidade futura) pelo mercado, faz muito sentido ao empreendedor seguir o seguinte fluxo: